Cùng là hệ số nhân vào bảng giá đất, mức áp cho một lô đất ở tại khu An Cư, phường Sơn Trà, đang cao gấp gần ba lần mức áp cho đất ở tại các xã miền núi phía tây thành phố, nơi trước đây thuộc tỉnh Quảng Nam. Khoảng cách đó không phải ước tính, mà là con số vừa được UBND TP Đà Nẵng chốt tại Quyết định 101/2026/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, ký ngày 30/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 15/7/2026.
Hệ số K là gì, áp dụng khi nào tại Đà Nẵng?
Trả lời thẳng: Hệ số điều chỉnh giá đất, quen gọi là hệ số K, là con số nhân với giá đất trong Bảng giá đất để ra giá đất cụ thể. Đà Nẵng áp dụng hệ số K năm 2026 cho các trường hợp tính giá đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, từ ngày 15/7/2026, do Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì triển khai.
Quyết định do Phó Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Hồ Kỳ Minh ký, trên cơ sở đề nghị của Sở Nông nghiệp và Môi trường tại Tờ trình 682/TTr-SNNMT ngày 22/6/2026, căn cứ Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND ngày 29/5/2026 của HĐND thành phố quy định về giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn. Trong quá trình áp dụng, nếu phát hiện hệ số tại vị trí, tuyến đường nào chưa phù hợp, Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp, báo cáo UBND thành phố xem xét điều chỉnh, bổ sung.
Công thức tính hệ số K: nhân ba lớp hệ số
Trả lời thẳng: Hệ số K được tính theo công thức K = K1 x K2 x K3. K1 phản ánh biến động giá đất theo thị trường, K2 điều chỉnh theo chênh lệch hệ số sử dụng đất so với quy hoạch, K3 cộng trừ theo các yếu tố vị trí như gần trường học, chợ, nghĩa trang hay có tầm nhìn ra sông, biển.
K2 tính theo công thức (1+3%)n, trong đó n là số lần chênh lệch giữa hệ số sử dụng đất tối đa thực tế của thửa đất so với hệ số sử dụng đất tương ứng với giá đất đã quy định tại Bảng giá đất. Hệ số sử dụng đất tối đa lại phụ thuộc vào diện tích lô đất, theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng:
| Diện tích lô đất (m²/căn nhà) | ≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| Hệ số sử dụng đất tối đa | 5,0 | 4,5 | 3,5 | 3,0 | 2,5 | 2,0 |
Lô đất càng nhỏ, hệ số sử dụng đất tối đa càng cao. Riêng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp áp hệ số sử dụng đất tương ứng cố định 2,1 lần. Đất nông nghiệp không chịu K2, hệ số này mặc định bằng 1.
Đất ở trung tâm và đất miền núi cũ Quảng Nam: chênh lệch hệ số K1 thế nào?
Trả lời thẳng: Hệ số K1 tại Đà Nẵng chia theo hai nhóm địa bàn. Tại 15 phường, xã đô thị cũ (Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Vang, Bà Nà...), K1 tính riêng theo từng tuyến đường, có nơi lên tới 3,01 lần. Tại 34 xã miền núi phía tây từng thuộc Quảng Nam, K1 đất ở giữ nguyên bằng 1, tức giá đất không bị điều chỉnh tăng thêm.
Cách phân chia này bám sát địa giới hành chính mới của Đà Nẵng sau khi sáp nhập với Quảng Nam, khi phần lớn diện tích miền núi phía tây tỉnh cũ trở thành các xã, phường ngoại thành. 44 xã, phường còn lại trong nhóm địa bàn mới sáp nhập có hệ số riêng, thấp hơn khu vực đô thị cũ nhưng cao hơn nhóm 34 xã miền núi xa nhất. Một vài tuyến đường minh họa tại khu vực đô thị cũ cho thấy độ chênh lệch:
| Tuyến đường / khu vực | Hệ số K1 (đất ở, vị trí mặt tiền) |
|---|---|
| Khu An Cư 4-7, phường Sơn Trà | 3,00 - 3,01 |
| Đường An Dương Vương | 2,70 |
| Khu An Hải 1-2 | 2,60 |
| Đường 29 Tháng 3 (đoạn Nguyễn Phước Lan - Võ An Ninh) | 2,11 |
| Đường 3 Tháng 2 | 1,19 - 1,40 (theo vị trí) |
| Đường 30 Tháng 4 | 1,08 |
| Đất ở tại 34 xã miền núi cũ Quảng Nam | 1,00 |
Hệ số K3: view sông Hàn, gần chợ hay cạnh nghĩa trang cộng trừ bao nhiêu?
Trả lời thẳng: Hệ số K3 cộng thêm tối đa 45% giá đất cho lô đất có tầm nhìn ra sông Hàn hoặc biển Sơn Trà, An Hải, Ngũ Hành Sơn, nhưng trừ 10% nếu lô đất tiếp giáp đền, chùa, miếu hoặc nằm gần nghĩa trang trong bán kính 200m. Đất gần trường học, bệnh viện, chợ, chung cư, trung tâm hành chính, thương mại hoặc phố đi bộ trong phạm vi 200m cũng được cộng thêm 10%.
| Yếu tố vị trí | Hệ số K3 |
|---|---|
| Trong 200m: trường học, bệnh viện, chợ, chung cư, trung tâm hành chính/thương mại, phố kinh doanh, phố đi bộ | 1,10 |
| Gần công viên khác | 1,05 |
| Tiếp giáp/gần đền, chùa, miếu, đình, nhà thờ hoặc trong bán kính 200m quanh nghĩa trang | 0,90 |
| Đất chia lô có đường đâm thẳng vào mặt tiền | 0,90 |
| View sông Hàn (khu vực đô thị cũ) | 1,45 |
| View biển Sơn Trà, An Hải, Ngũ Hành Sơn | 1,45 |
| View biển khu vực khác (đô thị cũ) | 1,40 |
| View biển An Bàng, Cửa Đại (khu vực còn lại) | 1,40 |
| Không thuộc yếu tố nào trên | 1,00 |
Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp và đất trong khu công nghệ cao giữ nguyên K1 bằng 1,0 trên toàn thành phố, không phân biệt khu vực. Với hồ sơ xác định giá đất cụ thể đã tiếp nhận hợp lệ trước ngày 15/7/2026, cơ quan chức năng tiếp tục xử lý theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ, không áp hồi tố hệ số K mới. Trường hợp đã có văn bản thẩm định giá đất cụ thể của Hội đồng thẩm định trước ngày quyết định có hiệu lực, hồ sơ vẫn được trình phê duyệt theo kết quả thẩm định đó, kể cả khi dùng làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
Trở lại con số mở đầu: cùng nằm trong địa giới Đà Nẵng, một lô đất ở An Cư giáp biển Sơn Trà và một lô đất ở xã miền núi phía tây giờ cách nhau tới gần ba lần hệ số K, dù cùng áp dụng từ một quyết định duy nhất. Với người đang làm sổ đỏ, tính tiền sử dụng đất hay chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất, việc đầu tiên không phải hỏi hệ số K là bao nhiêu, mà là xác định đúng địa chỉ thửa đất rơi vào phụ lục nào trong quyết định.
