Giả sử một gia đình trẻ ở Đà Nẵng có thu nhập gộp 50 triệu đồng mỗi tháng, đang cân nhắc vay 1,5 tỷ đồng mua căn hộ 2 phòng ngủ. Với lãi suất thả nổi phổ biến 13%/năm, khoản trả góp hàng tháng rơi vào khoảng 25 triệu đồng, đúng bằng một nửa thu nhập cả gia đình. Đây không phải phép tính cực đoan, mà nằm giữa khoảng lãi suất và mức trả góp phổ biến hiện nay.

Theo CafeF ngày 28/07/2026, lãi suất vay mua bất động sản thả nổi phổ biến hiện ở mức 12-14%/năm, một số ngân hàng áp tới 16,5%/năm, trong khi cùng kỳ năm trước mặt bằng chung chỉ 6,5-7%/năm. Khoảng cách đó đủ để nhiều gia đình phải nhìn lại: vay mua ngay, hay tiếp tục thuê chờ thời điểm tốt hơn?

Vì sao ngày càng nhiều người trẻ chọn thuê thay vì mua?

Trả lời thẳng: Vì khoản trả góp hàng tháng hiện cao gấp 5-10 lần tiền thuê cùng phân khúc. Theo CafeF, hơn 60% người dưới 35 tuổi tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đang chọn thuê nhà, và tỷ lệ này có thể tăng lên 60-80% nếu giá nhà tiếp tục neo cao trong khi thu nhập tăng chậm.

Người trẻ làm việc tại nhà thuê, cân nhắc bài toán tài chính vay mua nhà
Ngày càng nhiều người trẻ cân nhắc lại bài toán thuê hay mua khi lãi suất tăng. Ảnh: CafeF

Con số nền cho thấy khoảng cách này không phải cảm tính. GDP bình quân đầu người năm 2024 khoảng 9,5 triệu đồng/tháng. Nếu để dành toàn bộ thu nhập, một người cần khoảng 26 năm mới đủ tiền mua căn hộ 60m² giá 3 tỷ đồng, chưa tính trượt giá. Trong khi đó, khoản vay 1,5-2 tỷ đồng hiện khiến người vay phải trả 25-60 triệu đồng mỗi tháng, tùy kỳ hạn và ngân hàng.

Khu vực Giá căn hộ tăng (5 năm) Thu nhập tăng (bình quân/năm)
Hà Nội +72% 6-10%
TP.HCM +50%
Đà Nẵng +34%

Khi nào nên vay mua, khi nào nên tiếp tục thuê?

Không có công thức đúng cho tất cả, nhưng có vài câu hỏi nên tự trả lời trước khi ký hợp đồng vay. Trả góp hàng tháng có vượt quá 40-50% thu nhập gộp của gia đình không? Nếu vượt, đây là dấu hiệu nên cân nhắc thuê thêm một thời gian, tích lũy vốn tự có nhiều hơn để giảm tỷ lệ vay. Lãi suất ưu đãi ban đầu kéo dài bao lâu, và mức thả nổi sau đó có nằm trong khả năng chi trả dài hạn hay không, chứ không chỉ nhìn vào con số hấp dẫn 6 tháng đầu.

Ngược lại, nếu đã có sẵn 40-50% giá trị căn nhà bằng vốn tự có, khoản vay còn lại nằm dưới ngưỡng 30-35% thu nhập, và có nhu cầu ở thực (không phải đầu cơ ngắn hạn), thời điểm lãi suất cao vẫn có thể chấp nhận được, vì đây là quyết định dài hạn 15-25 năm, không phải canh đúng đáy lãi suất từng quý.

Toàn cảnh khu đô thị đông đúc minh họa bài toán nhà ở tại các thành phố lớn
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang nới rộng tại nhiều đô thị lớn. Ảnh: VnEconomy

Với gia đình giả định ở trên, lựa chọn hợp lý có thể là thuê thêm một thời gian, dồn phần chênh lệch giữa tiền thuê và tiền trả góp vào tiết kiệm, tới khi tỷ lệ vốn tự có đủ cao mới quay lại bài toán vay. Không có quyết định đúng cho tất cả. Chỉ có quyết định phù hợp với đúng con số thu nhập của từng gia đình.

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?
Theo CafeF (28/07/2026), lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số ngân hàng áp tới 16,5%/năm, so với 6,5-7%/năm cùng kỳ năm trước. Mức lãi ưu đãi ban đầu (6-24 tháng đầu) thường thấp hơn nhưng sẽ chuyển sang thả nổi sau đó.
Vì sao nhiều người trẻ chọn thuê nhà thay vì mua?
Vì khoản trả góp hàng tháng hiện cao gấp 5-10 lần tiền thuê cùng phân khúc. Hơn 60% người dưới 35 tuổi tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đang chọn thuê, theo khảo sát CafeF trích dẫn.
Trả góp vay mua nhà bao nhiêu phần trăm thu nhập là an toàn?
Nguyên tắc phổ biến là không để khoản trả góp vượt quá 30-35% thu nhập gộp gia đình. Nếu vượt 40-50%, nên cân nhắc thuê thêm để tích lũy vốn tự có nhiều hơn trước khi vay.
Giá căn hộ Đà Nẵng đã tăng bao nhiêu so với thu nhập?
Giá căn hộ tại Đà Nẵng tăng khoảng 34% trong 5 năm qua, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6-10%/năm, theo số liệu CafeF trích dẫn. Khoảng cách này rộng hơn ở Hà Nội (+72%) và TP.HCM (+50%).
Nguồn tham khảo CafeF, "Lãi suất tăng, giá nhà vẫn neo cao, 60% người trẻ chấp nhận đi thuê nhà" · VnEconomy, "Người trẻ thận trọng trước lãi suất tăng, thị trường nhà vẫn ổn định"