Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi từng rộ tin có thể giới hạn thời hạn sở hữu chung cư, đủ để nhiều người tìm mua căn hộ ở Đà Nẵng đặt lại câu hỏi: căn hộ mua hôm nay, liệu vài chục năm sau có còn đứng tên con cái mình hay không? Ngày 14/7/2026, câu trả lời chính thức được đưa ra: Bộ Xây dựng đã bỏ hẳn đề xuất này khỏi dự thảo mới nhất.
Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn từng được đưa vào dự thảo ra sao
Trong các bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trước đó, Bộ Xây dựng từng cân nhắc phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, khác hẳn cơ chế sở hữu vô thời hạn đang áp dụng cho phần lớn căn hộ tại Việt Nam. Ý tưởng ban đầu nhằm gắn quyền sở hữu với tuổi thọ công trình, tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc cải tạo chung cư cũ về sau.
Trả lời nhanh: Sở hữu chung cư có thời hạn là đề xuất đã bị bỏ, theo đó quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt sau một mốc thời gian thay vì kéo dài vô thời hạn như hiện nay. Bộ Xây dựng chính thức rút đề xuất này khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi ngày 14/7/2026, sau kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
5 lý do khiến Bộ Xây dựng rút đề xuất
Quyết định bỏ đề xuất không đến từ một nguyên nhân đơn lẻ. Dưới đây là các lý do chính đã được nêu ra trong quá trình góp ý dự thảo.
| Lý do | Nội dung chính |
|---|---|
| Ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội | Kết luận không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong Luật Nhà ở, thay vào đó làm rõ thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ. |
| Tâm lý và quyền tài sản người dân | Với đa số người Việt, căn hộ là tài sản tích luỹ cả đời và di sản để lại cho con cháu. Thời hạn sở hữu tạo bất định khi định giá, chuyển nhượng, thừa kế. |
| Nguy cơ bất ổn thị trường (HoREA cảnh báo) | Người mua có thể chuyển hướng sang đất nền, đẩy giá đất tăng, gây mất cân đối cung cầu và đi ngược định hướng phát triển chung cư để tiết kiệm quỹ đất đô thị. |
| Phân biệt sở hữu và thời hạn sử dụng | Quyền sở hữu và tuổi thọ thiết kế công trình là hai vấn đề khác nhau. Toà nhà bị phá dỡ do hết hạn sử dụng không đồng nghĩa quyền sở hữu đất và không gian trên đất của cư dân bị mất. |
| Không phải nguyên nhân chính vướng cải tạo chung cư cũ | Vướng mắc cải tạo chung cư cũ trên thực tế nằm ở việc chưa hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và chính quyền, không phải do cơ chế sở hữu lâu dài. |
Quy định thay thế: phân biệt quyền sở hữu và thời hạn sử dụng công trình
Bỏ đề xuất sở hữu có thời hạn không có nghĩa nhà chung cư sẽ tồn tại mãi mãi. Vậy điều gì quyết định một chung cư còn được ở bao lâu, nếu không phải thời hạn sở hữu?
Dự thảo mới nhất trả lời bằng cách tách hai khái niệm vốn hay bị nhầm lẫn: quyền sở hữu, gắn với người mua và không giới hạn, và thời hạn sử dụng công trình, gắn với chất lượng và tuổi thọ của toà nhà. Thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế ban đầu và kết quả kiểm định thực tế khi công trình có dấu hiệu xuống cấp, không phải một con số áp chung cho mọi dự án.
Trả lời nhanh: Quyền sở hữu chung cư của người mua là vô thời hạn, tách biệt hoàn toàn với thời hạn sử dụng công trình. Toà nhà có thể bị kiểm định và yêu cầu phá dỡ khi xuống cấp, nhưng quyền sở hữu đất và không gian trên đất của cư dân vẫn được đảm bảo theo quy định mới.
Căn hộ vẫn là tài sản để lại cho thế hệ sau
Với quyết định giữ nguyên sở hữu vô thời hạn, một căn hộ mua hôm nay vẫn đứng tên sổ hồng, chuyển nhượng, thế chấp hoặc để lại thừa kế như trước nay, không phát sinh thêm ràng buộc thời hạn nào từ phía luật mới.
Thay đổi duy nhất nằm ở cách xác định tuổi thọ công trình, không phải quyền sở hữu của người mua.
Chung cư hết hạn sử dụng: phá dỡ ra sao, cư dân được gì
Khi kết quả kiểm định cho thấy một chung cư không còn đảm bảo an toàn, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu phá dỡ theo đúng quy trình kỹ thuật, không đợi đến khi xảy ra sự cố. Khác với lo ngại trước đây rằng phá dỡ đồng nghĩa mất trắng tài sản, dự thảo hiện hành cam kết cư dân được đảm bảo tái định cư tại chỗ hoặc bồi thường theo quy định. Quyền sở hữu đất xây chung cư và không gian trên đất của cư dân vẫn được giữ nguyên trong suốt quá trình đó.
Ý nghĩa với người đang tìm mua căn hộ ở Đà Nẵng
Với người mua ở Đà Nẵng, quyết định này khép lại một đợt thấp thỏm nhưng không thay đổi những gì vốn đã đúng: sổ hồng căn hộ chung cư của người Việt Nam mua để ở vẫn là sở hữu lâu dài. Điều dễ gây nhầm lẫn là trường hợp sở hữu 50 năm áp dụng riêng cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở hiện hành, một quy định đã tồn tại từ trước và hoàn toàn tách biệt với đề xuất vừa bị bỏ.
Bài học thực tế hơn từ đợt tranh luận này: thời hạn sở hữu không phải điều duy nhất cần kiểm tra trước khi xuống tiền. Sổ hồng đã cấp hay chưa, chủ đầu tư có đủ điều kiện pháp lý mở bán, hợp đồng mua bán ghi rõ nghĩa vụ bảo trì và kiểm định định kỳ ra sao mới là những câu hỏi người mua nên đặt ra với từng dự án cụ thể.
