Trong bảng giá Capital Square, dòng ghi "pháp lý" chỉ gọn hai chữ "lâu dài" hoặc "50 năm" tùy người mua là ai. Phần lớn khách xem hàng lướt qua dòng này để nhìn giá và diện tích, nhưng đây lại là điều khoản quyết định toàn bộ bài toán tài chính về sau, đặc biệt với người mua có quốc tịch nước ngoài hoặc dự tính bán lại cho người nước ngoài.
Hai Chế Độ Sở Hữu Trong Cùng Một Dự Án
Capital Square, do liên danh Mega Assets và SIH Real Estate (thuộc hệ sinh thái BRG Group) phát triển qua hai pháp nhân dự án Capital Square 2 và Capital Square 3, áp dụng đồng thời hai chế độ sở hữu khác nhau trên cùng một tổng thể 14 tòa tháp. Người mua mang quốc tịch Việt Nam được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài, không giới hạn thời hạn, giống như phần lớn căn hộ chung cư khác trên thị trường. Người mua mang quốc tịch nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, và số căn bán được cho nhóm này bị giới hạn theo hạn ngạch cứng của từng phân khu.
Cụ thể, Capital Square 2 có 1.681 căn hộ, trong đó tối đa 502 căn được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Capital Square 3 có 1.710 căn, hạn ngạch tương ứng là 512 căn. Cả hai phân khu đã được Bộ Quốc phòng và Bộ Công an rà soát, xác nhận đủ điều kiện mở bán cho người nước ngoài, một bước pháp lý bắt buộc theo Luật Nhà ở mà không phải dự án nào cũng vượt qua được trước khi công bố giá bán chính thức.
Đáng chú ý: hạn ngạch 502 và 512 căn không phải con số marketing, mà là trần cứng theo quy định về tỷ lệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài trong một tòa nhà chung cư. Khi hạn ngạch của một tòa đã bán hết cho người nước ngoài, người mua nước ngoài tiếp theo chỉ còn lựa chọn tòa khác trong cùng dự án, kể cả khi họ chấp nhận trả giá cao hơn.
50 Năm Rồi Sao Nữa? Điều Khoản Gia Hạn Ít Ai Đọc Kỹ
Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam được gia hạn thêm một lần, tối đa 50 năm nữa, nếu vẫn còn nhu cầu và vẫn đáp ứng điều kiện nhập cảnh hợp pháp tại thời điểm nộp hồ sơ. Hồ sơ gia hạn gồm đơn đề nghị, bản sao giấy chứng nhận sở hữu nhà và bản sao hộ chiếu còn dấu nhập cảnh, nộp trước khi hết hạn sở hữu lần đầu. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có tối đa 30 ngày để xét duyệt.
Điểm người mua hay bỏ qua nằm ở chữ "một lần". Luật không cho gia hạn vô thời hạn, chỉ cho thêm đúng một chu kỳ 50 năm nữa. Sau khi hết cả hai giai đoạn, quyền sở hữu chấm dứt theo đúng nghĩa đen, tài sản không tự động chuyển thành sổ lâu dài dù chủ sở hữu đã đóng thuế đầy đủ suốt thời gian đó. Với một căn hộ mua năm 2027, mốc hết hạn sở hữu lần đầu rơi vào khoảng năm 2077, một khung thời gian đủ dài để phần lớn người mua hôm nay không còn trực tiếp bị ảnh hưởng, nhưng lại là điều khoản bắt buộc phải nêu rõ với người thừa kế hoặc người mua lại căn hộ về sau.
| Nội dung | Người Việt Nam | Người nước ngoài |
|---|---|---|
| Thời hạn sở hữu | Lâu dài, không giới hạn | Tối đa 50 năm/lần, gia hạn được 1 lần |
| Hạn ngạch trong dự án | Không giới hạn | 502 căn (CS2) / 512 căn (CS3) |
| Điều kiện gia hạn | Không áp dụng | Còn nhu cầu, hộ chiếu hợp lệ, nộp trước khi hết hạn |
| Cơ quan xét duyệt | Không áp dụng | UBND cấp tỉnh, tối đa 30 ngày |
| Bàn giao dự kiến | Quý I/2027 | |
So Với Thái Lan, Malaysia, Indonesia: 50 Năm Có Phải Thiệt Thòi?
Nhìn riêng con số 50 năm, nhiều người nước ngoài so sánh ngay với "sổ đỏ vĩnh viễn" ở quê nhà và thấy có vẻ thiệt. Nhưng đặt cạnh luật sở hữu bất động sản của các nước láng giềng đang cạnh tranh cùng dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Đông Nam Á, bức tranh khác hẳn.
Thái Lan cho phép người nước ngoài sở hữu freehold căn hộ chung cư, nhưng giới hạn ở mức 49% tổng diện tích sàn của cả tòa nhà, tính theo m² chứ không theo số căn, và giới hạn này áp cho từng tòa riêng lẻ trong một dự án nhiều tòa. Chính sách này cũng không cố định: năm 2024 Nội các Thái Lan từng giao nghiên cứu phương án nâng trần lên 75%, nhưng sang đầu 2026 cơ quan quản lý lại quay sang chiều ngược lại, thảo luận hạ trần xuống 25% riêng tại Phuket, Pattaya, Koh Samui (nơi tỷ lệ mua của người nước ngoài đã vượt 40% tại Phuket theo Real Estate Information Center), giữ nguyên 49% ở các khu vực còn lại. Tính đến giữa 2026, cả hai phương án đều mới dừng ở mức đề xuất, chưa có luật sửa đổi nào được Quốc hội Thái Lan thông qua.
Malaysia không giới hạn thời hạn sở hữu, nhưng chặn bằng giá sàn. Tại Kuala Lumpur, người nước ngoài chỉ được mua bất động sản từ 1 triệu Ringgit trở lên, còn theo chương trình MM2H, việc mua nhà là bắt buộc theo hạn mức từng hạng (600.000 đến 2 triệu Ringgit) và không được bán lại trong 10 năm đầu. Thuế trước bạ cho người nước ngoài mua nhà tại Malaysia từ đầu năm 2026 cũng đã tăng lên 8%.
Indonesia đi xa hơn: người nước ngoài không có quyền sở hữu freehold dưới bất kỳ hình thức nào. Lựa chọn khả dụng chỉ là leasehold (thuê dài hạn, thường 25 đến 30 năm, gia hạn theo hợp đồng) hoặc Hak Pakai (quyền sử dụng đất, tối đa 80 năm nhưng chia thành 3 giai đoạn 30 + 20 + 30 năm và bắt buộc phải có thẻ cư trú KITAS/KITAP mới đăng ký được).
Đáng chú ý: so về bản chất, 50 năm có thể gia hạn một lần của Việt Nam là cơ chế minh bạch và có mốc thời gian rõ ràng hơn quota diện tích sàn linh động của Thái Lan (đang bị đề xuất siết thêm) và không đòi hỏi điều kiện cư trú ràng buộc như Hak Pakai của Indonesia. Cái giá phải trả là trần cứng, không có đường vòng để biến 50 năm thành sở hữu vĩnh viễn, khác với kỳ vọng ban đầu của nhiều người mua đến từ thị trường có sổ đỏ trọn đời.
Việc Cần Làm Rõ Trước Khi Đặt Cọc
Với người mua quốc tịch Việt Nam, chế độ sổ hồng lâu dài của Capital Square không có gì khác biệt so với phần lớn dự án căn hộ khác, điều đáng kiểm tra vẫn là tiến độ pháp lý thực tế của đúng tòa mình chọn, không phải quy định chung của cả dự án. Với người mua quốc tịch nước ngoài hoặc người Việt có kế hoạch bán lại cho khách nước ngoài sau này, ba việc nên làm rõ với đơn vị tư vấn trước khi đặt cọc là: tòa đang chọn còn hạn ngạch bán cho người nước ngoài hay không, ngày cấp giấy chứng nhận dự kiến (mốc tính ngược 50 năm bắt đầu từ đây, không phải từ ngày ký hợp đồng mua bán), và điều kiện hồ sơ gia hạn sẽ áp dụng ra sao nếu người mua vẫn muốn giữ tài sản sau năm 2077.
Một dự án có pháp lý phân tách rõ ràng theo quốc tịch chỉ đơn giản là cách thị trường bất động sản Việt Nam đang vận hành đúng luật. Rủi ro thật sự chỉ xuất hiện khi người mua ký hợp đồng mà không hỏi kỹ hạn ngạch còn lại của đúng tòa mình chọn.
