7 giờ sáng, thang máy mở ra ngay tầng trệt một chung cư. Một cư dân bước ra, rẽ trái 5 bước là quán cà phê đã bật đèn, rẽ phải là tiệm giặt ủi vừa kéo cửa. Không cần ra khỏi khuôn viên dự án, không cần gửi xe thêm lần nữa. Đó chính là công năng của shophouse khối đế, phần nhà phố thương mại nằm ngay dưới chân toà căn hộ.
Shophouse Khối Đế Là Gì?
Trả lời ngắn: Shophouse khối đế (còn gọi là shophouse chân đế) là phần diện tích thương mại nằm ở tầng thấp, thường tầng 1 hoặc tầng 1-2, ngay dưới khối căn hộ của một toà chung cư. Chủ sở hữu dùng để kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng, khách hàng gần nhất chính là cư dân sống phía trên và khách vãng lai qua khu vực đó.
Cụm từ "khối đế" xuất phát từ cách gọi kết cấu công trình: phần "đế" (podium) là khối thấp tầng làm nền cho tháp căn hộ phía trên. Vì vậy thị trường còn gọi loại hình này là shophouse chân đế, shophouse podium, hoặc gọn hơn là "shop khối đế". Cùng một khái niệm, khác cách gọi.
Shophouse Khối Đế Khác Nhà Phố Thương Mại Ở Đâu?
Nhìn bề ngoài cả hai đều là mặt bằng để kinh doanh, nhưng nguồn khách và cách vận hành khác nhau khá rõ.
| Tiêu chí | Shophouse khối đế | Nhà phố thương mại độc lập |
|---|---|---|
| Nguồn khách chính | Cư dân sống ngay phía trên, tại chỗ | Khách qua đường, tự thu hút |
| Diện tích phổ biến | Thường nhỏ hơn, chia nhiều lô sát nhau | Lớn hơn, 1 trệt nhiều lầu |
| Hạ tầng dùng chung | Chung thang máy, an ninh, bãi xe với cư dân | Độc lập, tự quản lý |
| Giờ hoạt động | Thường bị ràng buộc theo quy định nội khu | Chủ động hơn |
Ưu Điểm Khi Đầu Tư Shophouse Khối Đế
- Khách hàng tại chỗ, không phải tự tìm. Toà càng đông cư dân, lượng khách tiềm năng đi ngang qua mỗi ngày càng ổn định, kể cả trước khi khu vực xung quanh dự án lấp đầy dân cư.
- Chi phí đầu vào thấp hơn nhà phố thương mại nguyên căn. Diện tích nhỏ hơn nên tổng giá trị đầu tư một lô thường thấp hơn đáng kể so với mua đứt một căn nhà phố mặt tiền.
- Dễ cho thuê lại các ngành hàng phục vụ dân cư. F&B, tiện lợi, dịch vụ hàng ngày (giặt ủi, spa nhỏ, hiệu thuốc) phù hợp quy mô lô nhỏ và khách hàng đi bộ.
Nhược Điểm Và Rủi Ro Cần Biết
- Diện tích nhỏ giới hạn ngành hàng. Không phù hợp mô hình cần mặt bằng lớn (siêu thị, showroom ô tô, nhà hàng tiệc cưới).
- Phụ thuộc tỷ lệ lấp đầy cư dân. Dự án mới bàn giao, cư dân dọn vào chưa đông, lượng khách tại chỗ chưa đạt công suất thật sự trong giai đoạn đầu.
- Thời hạn sở hữu khác phần căn hộ. Nhiều dự án công bố căn hộ sở hữu lâu dài, nhưng phần diện tích thương mại dịch vụ như shophouse khối đế thường có thời hạn sử dụng đất riêng theo quy định pháp luật đất đai, không mặc định lâu dài như đất ở. Cần hỏi rõ chủ đầu tư thời hạn cụ thể của từng dự án trước khi đặt cọc.
- Cạnh tranh nội bộ. Nhiều lô shophouse cùng khối đế, cùng ngành hàng dễ giẫm chân nhau nếu không khảo sát trước cơ cấu ngành hàng chủ đầu tư dự kiến bố trí.
Shophouse Khối Đế Phù Hợp Với Ai?
Trả lời ngắn: Phù hợp nhất với người mua để kinh doanh mặt bằng nhỏ có sẵn khách tại chỗ, hoặc mua để cho thuê lại lấy dòng tiền đều, hơn là người tìm nơi để ở. Nhà đầu tư nên ưu tiên dự án có mật độ dân số cao, vị trí khối đế hướng ra trục đường chính hoặc lối đi bộ đông người qua lại.
