Nhiều người tính bán lại căn hộ chỉ trừ đúng khoản chênh lệch giá mua, giá bán, quên mất một khoản trích thẳng vào tay trước khi tiền về túi: thuế thu nhập cá nhân. Với căn hộ vài tỷ đồng, con số này không nhỏ, và cách tính đã thay đổi từ giữa năm 2026.
Bán căn hộ đóng thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu phần trăm?
Trả lời thẳng: Từ 01/07/2026, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ được tính cố định bằng 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, hoặc theo bảng giá đất nếu giá hợp đồng thấp hơn giá bảng giá.
Đây là khoản thuế tính trên doanh thu, không phải trên lợi nhuận, nghĩa là người bán vẫn đóng đủ 2% dù giao dịch đó lỗ. Với căn hộ đầu tư mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, khoản 2% này cộng dồn ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận thực. Có đề xuất đổi sang tính thuế 20% trên phần lãi thực (giá bán trừ giá vốn) đang trong giai đoạn dự thảo, chưa phải quy định chính thức áp dụng.
Trường hợp nào được miễn thuế khi bán căn hộ?
Luật quy định 2 điều kiện phải thỏa mãn đồng thời để được miễn khoản thuế 2% này: tại thời điểm chuyển nhượng, người bán thực sự chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, và đã sở hữu tài sản đó tối thiểu 183 ngày tính đến ngày bán. Ngoài ra, giao dịch chuyển nhượng, tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, hoặc giữa anh chị em ruột cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Người có từ 2 bất động sản trở lên đứng tên, kể cả bất động sản ở tỉnh khác, không thuộc diện miễn này khi bán bất kỳ căn nào.
Ngoài thuế, còn khoản phí nào phải trả?
- Phí công chứng hợp đồng mua bán Tính theo giá trị hợp đồng: 100 triệu-1 tỷ đồng thu 0,1% giá trị; 1-3 tỷ đồng thu 1 triệu đồng cộng 0,06% phần vượt 1 tỷ. Bên mua bên bán có thể thỏa thuận ai chịu phí này
- Phí giải chấp (nếu căn hộ đang thế chấp ngân hàng để vay mua) Phải tất toán khoản vay và xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi ký hợp đồng bán, mức phí tùy ngân hàng
- Phí môi giới nếu bán qua sàn giao dịch hoặc tư vấn viên Thường theo thỏa thuận riêng, không nằm trong quy định nhà nước
- Lệ phí trước bạ 0,5% Khoản này do BÊN MUA nộp khi sang tên, không phải chi phí của người bán, nhưng ảnh hưởng tới đàm phán giá cuối cùng
| Khoản mục | Mức thu | Ai chịu |
|---|---|---|
| Thuế TNCN chuyển nhượng | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí | Bên mua |
| Phí công chứng hợp đồng | 0,06-0,1% giá trị hợp đồng (tùy mức) | Thỏa thuận |
